Grundsteuerreform in Niedersachsen

2022 geht´s los!

Informationen zur Grundsteuer

Ohne geht es nicht! Lassen Sie sich nicht verunsichern

Anlässlich der am 31. Januar 2023 ausgelaufenen Frist zur Abgabe der Grundsteuerklärung nimmt die Aufmerksamkeit für dieses wichtige Thema zu. Viele Bürgerinnen und Bürger haben bereits Feststellungsbescheide ihrer Finanzämter erhalten und sind in Sorge, künftig höhere Abgaben leisten zu müssen. NSGB-Präsident Dr. Marco Trips sorgt für Aufklärung: „In der öffentlichen Debatte wird derzeit viel durcheinandergebracht. Die Grundsteuerreform ist keine versteckte Steuererhöhung. Die Reform darf nicht dazu führen, dass die Grundsteuer als solche infrage gestellt wird. Mit ihr werden bedeutsame Aufgaben und Einrichtungen vor Ort erst möglich.“

Aus gemeindlicher Sicht ist nachvollziehbar, dass die Grundsteuerreform einige Menschen verunsichert. Es lohnt aber ein genauerer Blick auf die Gründe und Folgen:

Warum überhaupt eine Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der wenigen direkten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Grundstücks- und Hauseigentümer tragen damit zur Finanzierung wichtiger Aufgaben und Einrichtungen vor Ort bei. Hierzu zählen die Straßen, die Schulen, die freiwillige Feuerwehr, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen. Mit etwa 1,5 Mrd. Euro Steuereinnahmen zählt die Grundsteuer B zu einer der bedeutendsten Einnahmepositionen der niedersächsischen Kommunen. Ohne sie geht es nicht.

Warum eine Reform der Grundsteuer?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf Basis veralteterer Einheitswerte verfassungswidrig ist. Bund und Länder mussten daher eine neue Form der Berechnung entwickeln, die auch in Niedersachsen eine neue Bewertung der Grundstücke und Häuser erforderlich macht. Die maßgebenden Faktoren in Niedersachsen sind die Grundstücksgröße, die Nutzung und die Lage.

Drohen jetzt höhere Grundsteuern?

Von vornherein war es Ziel des Gesetzgebers, eine im Großen und Ganzen aufkommensneutrale Grundsteuerreform zu schaffen. Die Grundsteuerreform ist also keine versteckte Steuererhörung. Einzelne Steuerzahlerinnen und Steuerzahler könnten aber mehr als bisher bezahlen, andere weniger. Zudem kann es auch zu Erhöhungen kommen, die für eine Stadt oder Gemeinde unabhängig von der Reform immer wieder notwendig sind, um die eigenen Aufgaben erfüllen zu können.

Mein Finanzamt hat mir einen anderen Grundsteuermessbetrag als früher gemeldet; wie viel Steuern muss ich jetzt bezahlen?

Die neuen Messbeträge werden erstmals 2025 für die Berechnung der Grundsteuer Anwendung finden. Bis dahin müssen die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze vor Ort (neu) festlegen. Erst aus der Kombination aus Grundsteuermessbetrag und neuem Hebesatz ist die eigentliche Steuerlast zu berechnen. Wieviel Euro ein Eigentümer tatsächlich zahlen muss, kann er erst wissen, wenn er seinen Grundsteuerbescheid erhält. Dies wird voraussichtlich im Jahr 2024 geschehen. Allein der Grundsteuermessbetrag sagt also noch nichts über die endgültige Höhe der Grundsteuer aus; er kann nicht auf die derzeitigen Hebesätze angewendet werden.

Ich habe meine Erklärung noch nicht abgegeben. Droht mir ein Bußgeld?

Soweit bekannt, wird die Finanzverwaltung nach Fristablauf (31. Januar 2023) zunächst Erinnerungsschreiben versenden. Später können Verspätungszuschläge und Zwangsgelder drohen. Weiterhin können ausstehende Fälle gegebenenfalls geschätzt werden.

Kurz erklärt: Grundsteuerreform in Niedersachsen

Die Abbildung zeigt den Ablauf der Grundsteuerreform in Niedersachsen.
© Niedersächsisches Landesamt für Steuern

Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuer muss nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt werden. Die bisherigen, jahrzehntelang unveränderten Einheitswerte müssen ab 2025 durch eine neue Bemessungsgrundlage ersetzt werden.

Bundesweit gelten nun ab 2022 verschiedene Grundsteuergesetze, die ab 2025 für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. Niedersachsen hat sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler bewusst für ein sehr einfaches Grundsteuer-Modell (Grundsteuer B – Grundvermögen) entschieden. Dennoch müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer in Ihrer Grundsteuererklärung einige Angaben machen, weil diese Ihrem Finanzamt teilweise nicht aktuell und nicht vollständig vorliegen.

Das muss schon ab Juli 2022 geschehen, weil die erforderlichen Schritte von der Neubewertung aller rund 3,6 Millionen Grundstücke in Niedersachsen bis zur Festsetzung der neuen Grundsteuer für 2025 durch die Städte und Gemeinden Zeit benötigen.

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und der verfassungswidrigen Einheitswerte. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer!

Jede Eigentümerin/Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet, eine Erklärung mit den richtigen Angaben elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen. In Niedersachsen wird man für die Grundsteuer nur noch ein einziges Mal eine solche Erklärung abgeben müssen. (Anders nur Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: alle 7 Jahre ist eine Erklärung abzugeben. Hier gilt in allen Ländern Bundesrecht.)

Elektronische Erklärungsabgabe
Über Mein ELSTER steht den Bürgerinnen und Bürgern ab dem 01.07.2022 die kostenlose Möglichkeit der elektronischen Erklärungsabgabe zur Verfügung. Die Erklärung kann also ganz bequem online erledigt werden. Hierfür wird ein sogenanntes Benutzerkonto benötigt, mit dem man sich einmalig gegenüber dem Finanzamt ausweist. Wer seine Einkommensteuererklärung bereits elektronisch über ELSTER an das Finanzamt übermittelt, kann dieses Benutzerkonto auch für die Grundsteuer verwenden. Eine erneute Registrierung ist nicht notwendig. Darüber hinaus dürfen über dieses Benutzerkonto auch die Erklärungen von Angehörigen übermittelt werden. Hausverwaltungen können helfen und natürlich auch Steuerberater.

Für die Besteuerung ab dem Jahr 2025 gelten die Wertverhältnisse der Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022.

In der Zeit vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023 muss die Erklärung beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Die Finanzämter stellen die Grundlagen anhand Ihrer Steuererklärung bis Ende 2023 fest (sogenannter Grundsteuermessbetrag) und leiten sie an die Kommunen weiter. Die eigentliche Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuerbescheide) erfolgt anschließend bis Ende 2024 durch die Kommunen. Die neue Grundsteuer ist erst ab Januar 2025 zu zahlen.

Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eines Grundstücks erhält bis Ende Juni 2022 ein Informationsschreiben mit den wichtigsten Daten und Informationen.

Bitte beachten Sie: Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Sollten sich an Ihrem Grundbesitz bis dahin Änderungen (z. B. durch Verkauf, Anbau, Abriss) ergeben, erfolgen die notwendigen Anpassungen im neuen und im alten Recht
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Umgang mit steuerfreiem Grundbesitz

Auf die Erklärungsabgabe wird in bestimmten vollständig steuerfreien Fällen verzichtet (§§ 3 und 4 GrStG). „Steuerpflichtige sind von der Verpflichtung zur Abgabe einer Feststellungserklärung für Zwecke der Grundsteuer befreit, soweit ihr Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger nach § 3 GrStG oder soweit der Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung nach § 4 GrStG unterliegt und sie kein Informationsschreiben erhalten haben. Eine Aufforderung zur Erklärungsabgabe durch das Finanzamt im Einzelfall bleibt vorbehalten.“ Damit kann in NI vorallem den Gebietskörperschaften u. ä. die Frage nach ihren steuerlichen Verpflichtungen klar und für sie positiv beantwortet werden. Der Aufwand für alle Beteiligten wird minimiert. Um besonders gelagerte Einzelfälle gleichwohl zu berücksichtigen, wurde der Vorbehalt ergänzt. Schon bisher (ggf. teilweise) steuerpflichtiger Grundbesitz hat bereits ein Aktenzeichen, und daher wird der Eigentümer ein Informationsschreiben erhalten. Dann ist eine Erklärung abzugeben.

Wo finden die Bürgerinnen und Bürger weitere Informationen?

  • Die Infoseite zur Grundsteuerreform in Niedersachsen bietet einen guten Überblick über die Eckpunkte der Grundsteuerreform und gibt wertvolle Informationen. 
  • Fragen zur Grundsteuerreform können zusätzlich dem KONSENS-Chatbot zur Grundsteuerreform unter www.elster.de gestellt werden. Hierbei handelt es sich um ein Bürgerdialog-System unter Nutzung von künstlicher Intelligenz.
  • Ein besonderes Serviceangebot ist der sogenannte Grundsteuer-Viewer: ein kostenfreies und selbsterklärendes Programm, welches direkt während der Bearbeitung der Erklärung aus Mein ELSTER heraus zur Verfügung gestellt wird.
  • Zur Technik ELSTER Transfer hilft www.elster.de/elsterweb/infoseite/verwaltung weiter.

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